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加大供应!2022年北京买新房的绝佳机遇来了!

发布日期:2021-11-25 00:47   来源:未知   阅读:

  11月22日,北京市发展改革委和北京住建委联合发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》。

  虽然没有提及具体的供地数据,但是从该通知,再结合过去几年北京的供地情况,可以解读出新房市场的未来走势。

  2022年的供地计划主要是围绕北京市总体规划“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构来布局的。

  作为城市副中心,通州整体的发展速度远不及主城区,加大通州区域的开发建设是应有之义。

  近几年通州的供地一直在持续增加,产品同质化严重,叠加通州的限购政策,去化一直是问题,所以如果位置比较偏的地块还是存在流拍的可能。

  平原新城即“多点”,包括位于平原地区的顺义、昌平、房山、大兴、亦庄等5个新城。

  这5个近郊区域发展一直比较落后,而且既然是“平原”地带,那么其气候环境肯定不如“生态涵养区”(包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县,是北京的生态屏障和水源保护地)。

  由于前些年“生态涵养区”持续供地,库存还未消化完全,所以现在重点转到平原新城澳门开奖现场直播结果

  建设目标是对非首都功能的产业承接,将其打造成高新技术和战略性新兴产业集聚区,其中昌平主要承接海淀的购房需求,一直是关注热点。

  大兴和亦庄前几年主要供应的是限竞房地块,这两年的去化比较理想,如果这些区域继续供地的话,相信还会有开发商感兴趣。

  另外被提及的就是热点产业带:首先是“三城一区”,包括中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城以及亦庄经济开发区。

  其次是石景山的新首钢地区,随着冬奥会的承办,一批“城市复兴新地标”即将崛起。

  这个区域的发展模式可以参照顺义国际机场的进程,也将成为最近重点供地区域。

  《通知》中强调:“扩大居住用地与住房供应,优化住房供应结构,加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设”。

  北京2021年的商品住宅用地供地计划是600公顷,最低供应下限是300公顷,第一、二批次土拍共完成住宅用地264公顷。

  随着第三批次供地计划发布,300公顷的年度计划可以达成,但是2021年住宅用地成交情况仍是近5年以来最低。

  无论是高悬在头顶的“三道红线”,还是土拍各种规则趋严,以及集中供地对资金量的要求,都导致大中城市土地流拍率上升,尤其是第二轮土拍更加惨烈,如北京41宗地块有26块流拍或者延期。

  虽然最近对于开发商的资金“紧箍咒”有所松绑,但是开发商“缺钱”的状况不会得到根本性缓解。

  所以2022年商品住宅用地的供地计划或将维持在2019、2020年的600公顷的水平。

  通知强调加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房的供应,这已经从最近几年的供地计划中可见一斑。

  而2018年也是“住房租赁年”,中央层面提倡“租住平衡”,在风口之上各类住房租赁企业如雨后春笋。

  虽然经历了2020年住房租赁企业的爆雷之痛,但是国家对于加大租赁用地规模的决心不改。

  故2022年租赁宅地,尤其是集体土地租赁住房用地的规模将不会减少,或将与2021年持平。

  2016年9月出台“930新政” ,要求加大住宅用地供应力度,调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应,强化“控地价、限房价”的交易方式。

  截至2020年底,近四年北京成交的涉宅用地超过一半限制了房价,接近三成是共有产权房用地。

  但由于售价既定、利润空间提前锁定,房企拿地积极性逐渐降低,而且2016年以来65%左右的限竞房产品仍在等待去化。

  而从2020年开始大量优质、不限价居住地块的入场,改变了近几年以限竞房为主的成交状况。

  从2021年“冷清”的土拍市场可以推测,2022年将更多地供应纯商品住宅地块。

  但同时为防止“地王”出现,政府将限制最高竞价,控制溢价率,在此情况下竞争政府份额、竞高标准,实在不行大家抽签来决定花落谁家。

  随着开发商资金压力缓解,明年的土拍市场必将比2021年表现得更好一些,在下半年市场的供应会更多。

  2022年北京市新增供应将以纯商品房为主,同时政府对新房最高售价进行了限定,这对于想买高端住宅或者有改善需求的家庭来说,是非常好的买房时机。

  2020—2021年下半年,一线城市均走出一波上涨行情,而北京整体上涨趋缓,涨幅约为10%,跑输于其他一线城市。

  以限竞房为主的住房供应拉低了楼市的新房价格,也一定程度上抑制了二手房的表现。

  2022年市场供应将回到纯商品房地块主导的局面,新增商品住宅价格一定程度上会呈温和上涨的趋势。

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